In questo articolo
In breve
- Il valore locativo scompare il 1° gennaio 2029 per le abitazioni occupate dal proprietario.
- Con esso scompaiono la maggior parte delle deduzioni: spese di manutenzione, interessi ipotecari e, a livello federale, investimenti per il risparmio energetico.
- I proprietari poco indebitati ci guadagnano; quelli fortemente indebitati o con immobili datati possono perderci.
- Chi acquista la prima abitazione mantiene una deduzione decrescente degli interessi per dieci anni.
Il 1° aprile 2026 il Consiglio federale ha fissato al 1° gennaio 2029 l’entrata in vigore della riforma dell’imposizione della proprietà abitativa. Il valore locativo, il reddito fittizio che i proprietari occupanti dichiarano da decenni, scomparirà a quella data.
La riforma viene spesso presentata come un regalo fiscale ai proprietari. La realtà è meno semplice: eliminando il valore locativo, la Confederazione elimina anche la maggior parte delle deduzioni che lo accompagnavano.
Cosa la riforma toglie
Tre cambiamenti fiscali accompagnano la soppressione:
- Spese di manutenzione: non saranno più deducibili per le abitazioni primarie e secondarie. La deduzione resta valida soltanto per gli immobili locati o dati in affitto.
- Interessi ipotecari: saranno deducibili solo in proporzione agli immobili locati rispetto al patrimonio totale. Per la maggior parte dei proprietari occupanti la deduzione scompare.
- Risparmio energetico: gli investimenti non saranno più deducibili ai fini dell’imposta federale diretta; i Cantoni mantengono un margine di manovra su questo punto.
Il vantaggio fiscale sarà ormai legato agli attivi che generano un reddito imponibile.
Loïc Tschirren, Assidu
La proprietà residenziale, di per sé, non darà più diritto ad alcuna deduzione.
Non tutti i proprietari ci guadagneranno
Alcune situazioni traggono chiaramente beneficio dalla riforma: per questi profili, la perdita delle deduzioni resta marginale rispetto alla scomparsa di un reddito fittizio imponibile. Per altri, la perdita delle deduzioni può invece superare il guadagno della soppressione.
Chi ci guadagna, chi ci perde?
Tabella 1| Criterio | Rischiano di perderci | Piuttosto avvantaggiati |
|---|---|---|
| Indebitamento | Proprietari fortemente indebitati | Proprietari poco o per nulla indebitati |
| Stato dell’immobile | Immobili datati, con elevate spese di manutenzione | Immobili recenti, con poche spese di manutenzione previste |
| Situazione | Portafogli immobiliari finanziati a leva | Pensionati che hanno largamente ammortizzato l’ipoteca |
Un’eccezione: la deduzione per l’acquisto della prima abitazione
Per i nuovi acquirenti è prevista una deduzione decrescente. Chi acquista la prima abitazione in Svizzera potrà dedurre gli interessi passivi per dieci anni, con un limite massimo che diminuisce ogni anno.
L’incertezza cantonale sui fondi di rinnovazione
La riforma lascia diverse zone grigie, in particolare attorno ai fondi di rinnovazione della proprietà per piani (PPP). Le prassi cantonali non sono ancora armonizzate, e alcune amministrazioni fiscali hanno indicato che sorveglieranno i versamenti elevati per evitare ottimizzazioni dell’ultimo minuto.
Anticipare senza affrettarsi
Da qui al 2029 i proprietari hanno il tempo di porsi le domande giuste:
- la struttura del debito
- la pianificazione dei lavori
- l’equilibrio tra mezzi propri e ipoteca
Una decisione presa solo per ragioni fiscali è raramente quella giusta. L’analisi corretta mette insieme il valore dell’immobile, l’orizzonte di detenzione, la struttura del finanziamento e gli obiettivi patrimoniali.
In conclusione
Un semplice confronto tra banche o un calcolo fiscale isolato non bastano per orientare questo tipo di scelta. Confrontare le soluzioni del mercato, valutare l’effetto della riforma sulla propria situazione e strutturare una strategia coerente richiede una visione d’insieme.
È il lavoro che svolgiamo in Assidu con i nostri clienti proprietari: unire fiscalità, finanziamento, assicurazione e previdenza in un’unica riflessione. Una buona decisione prima del 2029 sarà quella che tiene conto dell’insieme.
Responsabile finanziamenti ipotecari · Consulente finanziario diplomato IAF
