Dans cet article
L’essentiel en bref
- La valeur locative disparaît le 1er janvier 2029 pour les logements occupés par leur propriétaire.
- Avec elle disparaissent la plupart des déductions : frais d’entretien, intérêts hypothécaires et, au niveau fédéral, économies d’énergie.
- Les propriétaires peu endettés y gagnent ; les propriétaires fortement endettés ou aux biens anciens peuvent y perdre.
- Les premiers acquéreurs gardent une déduction dégressive de leurs intérêts pendant dix ans.
Le 1er avril 2026, le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 l’entrée en vigueur de la réforme de l’imposition du logement. La valeur locative, ce revenu fictif que les propriétaires occupants déclarent depuis des décennies, disparaîtra à cette date.
La réforme est souvent présentée comme un cadeau fiscal aux propriétaires. La réalité est plus contrastée. En supprimant la valeur locative, la Confédération retire aussi la plupart des déductions qui l’accompagnaient.
Ce que la réforme retire
Trois changements fiscaux accompagnent la suppression.
- Frais d’entretien : ils ne seront plus déductibles pour les résidences principales et secondaires. La déduction reste valable uniquement pour les biens mis en location ou en affermage.
- Intérêts hypothécaires : ils ne seront déductibles qu’en proportion des biens loués par rapport à la fortune totale. Pour la plupart des propriétaires occupants, cela signifie une perte de la déduction.
- Investissements liés aux économies d’énergie : ils ne seront plus déductibles de l’impôt fédéral direct, les cantons gardant une marge de manœuvre sur ce point.
L’avantage fiscal s’attachera désormais aux actifs qui produisent un revenu imposable.
Loïc Tschirren, Assidu
La propriété résidentielle, en tant que telle, n’ouvrira plus de droits à déduction.
Tous les propriétaires ne seront pas gagnants
Certaines situations bénéficient clairement de la réforme : pour ces profils, la perte des déductions reste mineure face à la disparition d’un revenu fictif imposable. D’autres profils peuvent y perdre : autant de cas où la perte des déductions peut excéder le gain de la suppression.
Qui y gagne, qui y perd ?
Tableau 1| Critère | Peuvent y perdre | Plutôt gagnants |
|---|---|---|
| Endettement | Propriétaires fortement endettés | Propriétaires peu ou pas endettés |
| État du bien | Biens anciens, avec des frais d’entretien élevés | Biens récents, avec peu de frais d’entretien à prévoir |
| Situation | Portefeuilles immobiliers financés par effet de levier | Retraités ayant largement amorti leur hypothèque |
Une exception : la déduction pour l’achat d’un premier logement
Pour les nouveaux acquéreurs, une déduction dégressive est prévue. Les personnes qui achètent leur premier logement en Suisse pourront déduire leurs intérêts passifs pendant dix ans, le plafond diminuant chaque année.
Le flou cantonal sur les fonds de rénovation
La réforme laisse plusieurs zones grises, notamment autour des fonds de rénovation des copropriétés. Les pratiques cantonales ne sont pas encore harmonisées, et certaines administrations fiscales ont indiqué qu’elles surveilleraient les versements importants pour éviter des optimisations de dernière minute.
Anticiper sans se précipiter
D’ici 2029, les propriétaires ont le temps de poser certaines questions :
- Structure de la dette
- Planification des travaux
- Équilibre entre fonds propres et hypothèque
Une décision motivée uniquement par la fiscalité est rarement la bonne. Le bon angle de réflexion combine la valeur du bien, l’horizon de détention, la structure de financement et les objectifs patrimoniaux.
Conclusion
Une analyse banque par banque ou un calcul fiscal isolé ne suffisent pas à éclairer ce type d’arbitrage. Comparer les solutions du marché, modéliser l’effet de la réforme sur sa propre situation et structurer une stratégie cohérente demande une vue d’ensemble.
C’est le travail que nous menons chez Assidu avec nos clients propriétaires : croiser fiscalité, financement, assurance et prévoyance dans une même réflexion. Une bonne décision avant 2029 sera celle qui tient compte de l’ensemble.
Responsable financement hypothécaire · Conseiller financier diplômé IAF
