Suppression de la valeur locative en 2029 : qui y gagne, qui y perd

Le 1er avril 2026, le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 l’entrée en vigueur de la réforme de l’imposition du logement. La valeur locative, ce revenu fictif que les propriétaires occupants déclarent depuis des décennies, disparaîtra à cette date.

La réforme est souvent présentée comme un cadeau fiscal aux propriétaires. La réalité est plus contrastée. En supprimant la valeur locative, la Confédération retire aussi la plupart des déductions qui l’accompagnaient.

Ce que la réforme retire

Trois changements fiscaux accompagnent la suppression.

• Frais d’entretien : ils ne seront plus déductibles pour les résidences principales et secondaires. La déduction reste valable uniquement pour les biens mis en location ou en affermage.
• Intérêts hypothécaires : ils ne seront déductibles qu’en proportion des biens loués par rapport à la fortune totale. Pour la plupart des propriétaires occupants, cela signifie une perte de la déduction.
• Investissements liés aux économies d’énergie : ils ne seront plus déductibles de l’impôt fédéral direct, les cantons gardant une marge de manœuvre sur ce point.Il vantaggio fiscale sarà legato agli attivi che generano un reddito imponibile. La proprietà residenziale, di per sé, non darà più diritto ad alcuna deduzione.

L’avantage fiscal s’attachera désormais aux actifs qui produisent un revenu imposable. La propriété résidentielle, en tant que telle, n’ouvrira plus de droits à déduction.

Tous les propriétaires ne seront pas gagnants

Certaines situations bénéficient clairement de la réforme :

• Les propriétaires peu ou pas endettés
• Les biens récents, avec peu de frais d’entretien à prévoir
• Les retraités ayant largement amorti leur hypothèque

Pour ces profils, la perte des déductions reste mineure face à la disparition d’un revenu fictif imposable.

D’autres profils peuvent y perdre :

• Les propriétaires fortement endettés
• Les biens anciens, avec des frais d’entretien élevés
• Les portefeuilles immobiliers financés par effet de levier

Autant de cas où la perte des déductions peut excéder le gain de la suppression.

Une exception : la déduction pour l’achat d’un premier logement

Pour les nouveaux acquéreurs, une déduction dégressive est prévue. Les personnes qui achètent leur premier logement en Suisse pourront déduire leurs intérêts passifs pendant dix ans, à hauteur de 10’000 CHF au maximum par an pour un couple marié et 5’000 CHF pour une personne seule, le plafond diminuant chaque année. Pour les personnes ayant acheté dans les dix ans précédant 2029, le mécanisme s’applique sur les années restantes.

Le flou cantonal sur les fonds de rénovation

La réforme laisse plusieurs zones grises, notamment autour des fonds de rénovation des copropriétés. Les pratiques cantonales ne sont pas encore harmonisées, et certaines administrations fiscales ont indiqué qu’elles surveilleraient les versements importants pour éviter des optimisations de dernière minute. Avant tout versement anticipé, il vaut la peine de vérifier la pratique du canton concerné.

Anticiper sans se précipiter

D’ici 2029, les propriétaires ont le temps de poser certaines questions : structure de la dette, planification des travaux, équilibre entre fonds propres et hypothèque. Une décision motivée uniquement par la fiscalité est rarement la bonne. Le bon angle de réflexion combine la valeur du bien, l’horizon de détention, la structure de financement et les objectifs patrimoniaux.

Conclusion

Une analyse banque par banque ou un calcul fiscal isolé ne suffisent pas à éclairer ce type d’arbitrage. Comparer les solutions du marché, modéliser l’effet de la réforme sur sa propre situation et structurer une stratégie cohérente demande une vue d’ensemble.

C’est le travail que nous menons chez Assidu avec nos clients propriétaires : croiser fiscalité, financement, assurance et prévoyance dans une même réflexion. Une bonne décision avant 2029 sera celle qui tient compte de l’ensemble.

Article rédigé par :

Loïc Tschirren

Responsable financement hypothécaire