Abolizione del valore locativo nel 2029: chi ci guadagna e chi ci perde

Il 1° aprile 2026, il Consiglio federale ha fissato al 1° gennaio 2029 l’entrata in vigore della riforma sull’imposizione dell’abitazione. Il valore locativo, quel reddito fittizio che i proprietari occupanti dichiarano da decenni, scomparirà a quella data.

La riforma viene spesso presentata come un regalo fiscale ai proprietari. La realtà è meno semplice. Eliminando il valore locativo, la Confederazione ritira anche la maggior parte delle deduzioni che lo accompagnavano.

Cosa la riforma toglie

Tre cambiamenti fiscali accompagnano la soppressione.

• Spese di manutenzione: non saranno più deducibili per le abitazioni primarie e secondarie. La deduzione resta valida soltanto per i beni locati o affittati.
• Interessi ipotecari: saranno deducibili solo in proporzione ai beni locati rispetto al patrimonio totale. Per la maggior parte dei proprietari occupanti, questo significa la perdita della deduzione.
• Investimenti per il risparmio energetico: non saranno più deducibili ai fini dell’imposta federale diretta, mentre i Cantoni mantengono un margine di manovra su questo punto.

Il vantaggio fiscale sarà legato agli attivi che generano un reddito imponibile. La proprietà residenziale, di per sé, non darà più diritto ad alcuna deduzione.

Non tutti i proprietari ci guadagneranno

Alcune situazioni trarranno chiaramente beneficio dalla riforma:

• I proprietari poco o per nulla indebitati
• Gli immobili recenti, con poche spese di manutenzione previste
• I pensionati che hanno largamente ammortizzato l’ipoteca

Per questi profili, la perdita delle deduzioni resta marginale rispetto alla scomparsa di un reddito fittizio imponibile.

Altri profili rischiano di perderci:

• I proprietari fortemente indebitati
• Gli immobili più datati, con elevate spese di manutenzione
• I portafogli immobiliari finanziati a leva

In questi casi la perdita delle deduzioni può superare il guadagno della soppressione.

Un’eccezione: la deduzione per l’acquisto della prima abitazione

Per i nuovi acquirenti è prevista una deduzione decrescente. Chi acquista la prima abitazione in Svizzera potrà dedurre gli interessi passivi per dieci anni, fino a un massimo di 10’000 CHF all’anno per una coppia sposata e 5’000 CHF per una persona sola, con il limite che diminuisce ogni anno. Per chi ha acquistato nei dieci anni precedenti il 2029, il meccanismo si applica sugli anni rimanenti.

L’incertezza cantonale sui fondi di rinnovazione

La riforma lascia diverse zone grigie, in particolare attorno ai fondi di rinnovazione delle comproprietà per piani (PPP). Le prassi cantonali non sono ancora armonizzate, e alcune amministrazioni fiscali hanno indicato che terranno d’occhio i versamenti elevati per evitare ottimizzazioni dell’ultimo minuto. Prima di qualsiasi versamento anticipato, conviene verificare la prassi del Cantone interessato.

Anticipare senza affrettarsi

Da qui al 2029 i proprietari hanno il tempo di porsi alcune domande: struttura del debito, pianificazione dei lavori, equilibrio tra mezzi propri e ipoteca. Una decisione presa solo per ragioni fiscali è raramente la decisione giusta. L’analisi corretta mette insieme il valore del bene, l’orizzonte di detenzione, la struttura del finanziamento e gli obiettivi patrimoniali.

Conclusione

Un semplice confronto tra banche o un calcolo fiscale isolato non bastano a illuminare questo tipo di scelta. Confrontare le soluzioni del mercato, modellare l’effetto della riforma sulla propria situazione e strutturare una strategia coerente richiede una visione d’insieme.

È esattamente il lavoro che facciamo in Assidu con i nostri clienti proprietari: incrociare fiscalità, finanziamento, assicurazione e previdenza in un’unica riflessione. Una buona decisione prima del 2029 sarà quella che tiene conto dell’insieme.

Articolo redatto da:

Loïc Tschirren

Responsabile finanziamenti ipotecari